رویای خرید خانه تعبیر دارد؟ - مجله وتورلد

جهت دریافت خدمات رنگ پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: اما اگر ریشه وضع موجود مورد توجه سیاست گذار قرار گیرد و همزمان عزم کافی برای انتها دادن به وقت کشی در اعمال سیاست مناسب ایجاد گردد، این رویا تحقق پیدا می نماید. دو گام برای احیای قدرت خرید مسکن به شکل همزمان ضروری است که البته یکی از آنها، فوریت دارد. گام فوری در قالب یک سیاست اقتصادیاتی باید برداشته گردد تا امکان پرداخت وام در استطاعت فراهم بیاید.

با قرار دریافت اثر تسهیلات بانکی در پوشش هزینه خرید مسکن در قعر 30 ساله، فرمول کارآمد برای احیای قدرت خرید در بازار ملک آنالیز شد. آنالیز ها در حالی از قرار دریافت قدرت پوشش دهی وام خرید مسکن در کمترین میزان خود از ابتدای دهه 70 تا به امروز خبر می دهد که در عین حال، آنالیز های کارشناسی از ضرورت برداشتن دو گام همزمان برای جبران وقت کشی در نجات بازار مسکن از قعر رکود حکایت دارد. بازار معاملات مسکن طی سه دهه گذشته با دو سقوط روبرو شده که اولی به سقوط سهم مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده در شبکه بانکی کشور و دومی به افت شدید قدرت خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، مربوط می گردد.

براساس اطلاعات رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، سهم کل تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن در 10 ماهه اول امسال از مجموع وام های پرداختی شبکه بانکی به همه بخش ها به کمترین میزان خود طی 20 سال اخیر رسیده است. مطابق با اعلام بانک مرکزی، در 10 ماهه اول امسال تنها 6/ 5 درصد از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این میزان کمترین سهم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی دست کم دو دهه گذشته بوده است.

آنالیز ها نشان می دهد، میانگین سالانه سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان در دوره طلایی تامین اقتصادی مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به همه بخش های دریافت نماینده تسهیلات، در نیمه اول دهه 80 معادل 25 درصد مجموع تسهیلات پرداخت شده بوده است. این در حالی است که در نیمه دوم این دهه، این سهم به طور میانگین به سالانه 19 درصد کاهش یافته و از آن تاریخ به بعد این میزان فرایند نزولی طی نموده است.

همچنین، کاهش سهم تسهیلات پرداختی به حوزه مسکن و ساختمان در میان سایر تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی در دوره های مختلف بعد از جهش قیمت مسکن فرایند کاهشی طی نموده است؛ به طوری که این سهم در سال 92 و بعد از جهش قیمت مسکن در سال 91 به 7/ 12 درصد، در سال 93 به کمتر از 12 درصد، در سال 95 به 9 درصد و با اندک تغییر مثبت در سال 97 در نتیجه رونق معاملات مسکن از یکسو و افزایش نسبی حجم ساخت و ساز در کشور به 4/ 10 درصد رسید. با این حال، این میزان به صورت مجدد در راستا کاهشی نهاده شد و مطابق با آمار های رسمی، در 10 ماه اول امسال معادل 6/ 5 درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی اعلام شده است.

دومین دره تامین اقتصادی بخش مسکن، به افت شدید سهم وام مسکن در پوشش هزینه خرید واحد های مسکونی مربوط می گردد. هم اکنون قدرت پوشش دهی وام خرید مسکن نسبت به متوسط قیمت واحد های مسکونی در قعر 30 ساله نهاده شده و به کمترین میزان خود طی سه دهه گذشته رسیده است. بیشترین میزان پوشش دهی وام مسکن از هزینه خرید واحد های مسکونی براساس میانگین قیمت مسکن شهر تهران، مربوط به سال 73 است که در این سال وام خرید مسکن به طور متوسط هزینه خرید 42 مترمربع آپارتمان را در پایتخت پوشش می داد. این میزان هم به تدریج و به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره های زمانی مختلف از یکسو و همچنین اهمال در به روز رسانی سقف وام خرید مسکن فرایند نزولی به خود گرفت.

این میزان در سال 84 به 6/ 27 مترمربع کاهش یافت و هم اکنون به کمترین میزان پوشش دهی خود طی سه دهه اخیر یعنی به طور متوسط 8/ 4 مترمربع رسیده است. هم اکنون بازار معاملات مسکن در کشور اولا شاهد رسیدن سهم بخش مسکن و ساختمان به کف سهم تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی از یکسو و کف قدرت پوشش دهی وام بانکی از هزینه خرید مسکن در پایتخت بوده است. این در حالی است که دست کم طی دو تا سه سال اخیر، سیاست گذار بخش مسکن همیشه تاکید داشته که ضروری است سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی حداقل به 20 درصد افزایش یابد. اما در این مدت نه تنها سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی افزایش نیافته بلکه فرایند کاهشی نیز پیموده است.

سوال مهمی که هم اکنون در این زمینه مطرح می گردد آن است که چه راهکاری برای احیای قدرت خرید مسکن و همچنین افزایش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی می توان در پیش گرفت. آنالیز های کارشناسی نشان می دهد برای این منظور ضروری است دو گام همزمان برداشته گردد.

در شرایطی که بعضی کارشناسان بر ضرورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن خبر می دهند در عین حال، تحقق یک گام اولیه قبل از تقویت قدرت خرید با استفاده از افزایش سقف وام مسکن را ضروری می دانند. محاسبات نشان می دهد در شرایط فعلی که میانگین حداقل مبلغ مورداحتیاج برای خرید یک واحد مسکونی کوچک متراژ در نواحی جنوبی شهر تهران به یک میلیارد تومان می رسد، دست کم ضروری است سقف تسهیلات خرید مسکن به 500 میلیون تومان افزایش یابد.

اما علاوه بر محدودیت بودجه ای برای پرداخت این میزان تسهیلات، در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این تسهیلات، مهم ترین مانع در این راستا محسوب می گردد. رقم قسط ماهانه وام 500 میلیون تومانی خرید مسکن برای بازپرداخت در یک دوره 12 ساله مبلغی معادل 8 میلیون و500 هزار تومان برآورد می گردد که پرداخت چنین مبلغی در قالب اقساط ماهانه برای خانوار های با سطح درآمدی متوسط امری بعید به نظر می رسد. از این رو کارشناسان توصیه می نمایند در گام اول باید تدبیری به کار گرفته گردد که قیمت مسکن تعدیل گردد تا با سقف کمتر تسهیلات مسکن - به عنوان مثال وام 300 میلیون تومانی - زمینه خانه دار شدن متقاضیان مصرفی و خانه اولی فراهم گردد.

این اقدام، وضع و دریافت اقتصادیات سالانه از همه واحد های مسکونی است که این امکان را به سیاست گذار مسکن می دهد که به صورت فوری، بدون هیچ تبصره ومعافیتی و بدون احتیاج به هیچ سامانه ای، عرضه گسترده واحد های مسکونی به واسطه افزایش هزینه احتکار مسکن را کلید بزند. افزایش عرضه مسکن به بازار و تبدیل آن به کالایی مصرفی منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه امکان خانه دار شدن خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی با میزان کمتر افزایش رقم وام خرید مسکن خواهد شد.

هم اکنون و با ارقام فعلی قیمت مسکن، حتی در صورت رسیدن سقف وام خرید مسکن به 300 میلیون تومان، این وام نمی تواند پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان را برای خانه اولی ها فراهم کند و در صورت افزایش سقف وام به بیشتر از این میزان، مبلغ قسط ماهانه از استطاعت خانوار ها خارج خواهد شد؛ بنابراین ضروری است با این تدبیر اقتصادیاتی ابتدا قیمت مسکن تعدیل شده و سپس به تناسب قدرت اقتصادی خانوارها، سقف وام مسکن به روزرسانی گردد. این در حالی است که در سال 97 که بازار مسکن به تازگی وارد فاز رونق شده بود با افزایش رقم وام به 300 میلیون تومان، بسیاری از خانه اولی های جامانده از بازار که تا به امروز پیروز به خرید مسکن نشدند، می توانستند اقدام به خرید آپارتمان نمایند. اما سیاست گذار مسکن در این زمینه وقت کشی کرد.

در شرایط فعلی با وضع و دریافت اقتصادیات سالانه از همه واحد های مسکونی معادل نیم تا یک ونیم درصد قیمت روز این واحد ها به صورت سالانه، می توان زمینه افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمت، به روزرسانی وام مسکن با مبلغ قسط در استطاعت و در نتیجه خانه دار شدن بخش زیادی از خانه اولی ها را فراهم کرد.